某房地产开发项目地占地面积为8000㎡，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000㎡其中服务式公寓35000㎡，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡，地下车位230个（10000㎡）。 项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%， 其余投资 来源 于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元,全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。 该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的经销售收入分别为7750万元、2600万元、21650万，第四年末全部售完；服务用五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/（㎡?年），运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。 假设∶投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部在投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租其内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率为15%和25%. 在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。( 3)该项目自有资金财务净现值。（12分）