本次估价背景情况如下: 估价对象是拥有的位住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套 不足的问题,规划部门同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。也已申请改建,但尚未办理完变更手续,后因债务问题需转让该套住宅,委托房地产估价机构评估其市场价值。 以下是该房地产估价报告中“最高最佳分析”内容片段: 五、最高最佳分析 最高最佳是指法律上允许,技术上可能,经济上可行,经过充分合理的论证,使估价对象的价值 最大的一种。估价对象最高最佳分析具体如下: 1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地,房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地,且规划部门已同意该幢住宅楼一层改建为商铺,故估价对象变更房屋用途具有可能性。 因已申请改建,所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。 2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅,但经估价人员实地查勘,为适应改建为商铺用途的需要,可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以,估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。 3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况,经过分析测算,若估价对象改建为商铺使用,未来作为商铺使用带来的收入现值,大于作为住宅使用带来的收入现值。所以,估价对象改建为商铺使用经济上可行。 4.价值最大化分析。经调查,于价值估价对象类似住宅市场均价为 8000 元/m2,类似商铺市场均价为 20000 元/m2。若估价对象改建为商铺使用,扣除需支付的改造装修成本及应得利润后,其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以,估价对象作为商铺的价值为最大。 综上所述,估价对象的最高最佳商铺,故本次估价以重新开发为前提。