和红梅结婚后，的父母为购买了一套住房(价值35万元)，供和红梅婚后居住。为一家私营企业的老板，因资金不足，于2007年3月将这套房屋作抵押向工商银行借款30万元，并办理了登记手续。还款期限为2年，利息1万元预先在本金中扣除。2007年5月，在房屋的前院修建了一车库。2007年9月，因业务需要，全家搬迁到北京，房屋无人看管。于是将房屋租给斌，租期2年，但并未告知斌房屋已经抵押的情况。斌入住后，经同意对房屋进行了装修，耗资2万元。2008年1月，因急需周转资金决定出卖该房屋。因经济上的原因，斌没有买下该房屋，于是以35万元的价格将该房屋卖给，并对说明房屋出租和抵押的情况，双方签订了书面合同并且到房产管理机关办理了登记手续。对于此次房屋买卖，银行并不知情。2008年3月，银行债务到期，没有偿还债务，银行将该房屋拍卖，卖的价款为32万元，房屋被黄海购买。为此，当事人之间为房屋的租赁权、抵押权以及所有权发生纠纷，诉至法院。 根据上述案情，请回答： 和工商银行之间签订的抵押合同的效力如何?为什么?