案例二 某住宅小区，2012年10月组织业主入住。入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题，业主拒绝办理人住手续，开发认可质量问题，表示维修后再交付。 业主张某在10月8日办理入住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问题，遂与开发商约定限期整改。由于开发在约定期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由拒缴物业服务费。 物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主装修前未办理装修手续，并私自拆改天然气管道设施。称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。物业服务企业要求其恢复原状。则提出自愿签署一份《承诺书》，内容包括“承诺因拆改天然气管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿交纳天然气改造押金3000元。 问题． 21．15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担?简要说明理由。 22．张某拒缴物业服务费的理由是否成立?简要说明理由。 23．你认为拆改天然气管道的说法是否正确?简要说明理由。 24．针对未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施? 25．自愿签署的《承诺书》是否有效?为什么? 26．请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题。