某在建工程的建设用地面积为 3000m 2 ,规划总建筑面积为 12400m 2 ,用途为办公,土地使用期限为 50年,自2010年3月1日起计算,建设用地使用权出让合同约定不可续期;当时取得土地的花费为楼面地价800元/m 2 。该土地上正在建造写字楼,建筑结构为框架结构,测算正常建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等)为每平方米建筑面积 2300元。至2011年9月1日完成了主体结构,相当于投入了40%的建设费用。预计至建成尚需18个月(1.5年),还需投入60%的建设费用。建成半年后可租出,可出租面积为建筑面积的70%,可出租面积的月租金为60元/m 2 ,出租率为 85%,出租的运营费用为有效毛收入的25%。 当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 3%,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%,在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。请利用上述资料采用假设开发法中的动态分析法测算该在建工程2011年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9%,折现率为13%)。